La nuda proprietà è la proprietà spogliata del diritto di utilizzare il bene, che invece rimane in capo all’usufruttuario.

L’usufrutto è un diritto reale in forza del quale all’usufruttuario è attribuito il potere di godimento del bene di un terzo che ne conserva la nuda proprietà.
L’usufruttuario, persona singola o coppia di coniugi, mantiene la facoltà non solo di abitare l’appartamento ma anche di affittarlo o addirittura venderne l’usufrutto a terze persone nei limiti dei termini previsti nel contratto della vendita della nuda proprietà.

Una volta stipulata la compravendita e incassato il saldo, per chi ha venduto la nuda proprietà nulla cambia nella pratica, rimane infatti ad abitare nella casa, perché vendendo solo la nuda proprietà ha riservato per sé l’usufrutto, ovvero la possibilità di usarla, normalmente a vita.
Vendite di questo tipo sono soluzioni molto gettonate soprattutto tra i proprietari di casa non più giovani che, anziché mettere in vendita il proprio immobile in modo tradizionale e quindi dover ricercare una nuova soluzione abitativa più in linea con le proprie necessità, optano per la vendita della nuda proprietà conservando così la possibilità di continuare a vivere nella casa della propria vita.
Differenze ci saranno invece per eventuali eredi, ai quali a seguito della morte dell’usufruttuario, la casa non andrà loro in successione, bensì passerà a chi l’ha acquistata. Prendendo in considerazione il lato del venditore, questi avrà la possibilità di disporre di un’ampia liquidità – derivata appunto dalla vendita dell’immobile – pur conservandone il diritto di abitazione e il suo uso esclusivo.

Il nudo proprietario, otterrà diversi vantaggi da questo tipo di acquisto:

• spuntare un prezzo dell’immobile inferiore rispetto a quello di mercato e comunque variabile in base all’età dell’usufruttuario (più è anziano, maggiore sarà il valore della nuda proprietà);
• fare un buon acquisto per investimento nel lungo periodo, dato che la nuda proprietà nel corso degli anni si rivaluta doppiamente: sia grazie all’incremento del valore di mercato dell’immobile, sia grazie all’avanzamento dell’età dell’usufruttario.
• non pagare le spese di ordinaria manutenzione dell’abitazione nè le imposte (IMU ed Irpef) che resteranno a carico dell’usufruttuario.

Quella di investire in una nuda proprietà è una scelta che deve essere fatta in primo luogo da chi non ha necessità di utilizzare l’immobile, infatti, fino alla morte dell’usufruttuario o alla conclusione del tempo stabilito in sede di acquisto, non sarà possibile disporre della casa e la piena proprietà si acquisirà solo allora.

l prezzo di un immobile in nuda proprietà viene calcolato partendo da una perizia professionale del valore di mercato a cui si applica un coefficiente secondo l’età dell’usufruttario della casa.
I coefficienti di usufrutto e nuda proprietà vengono redatti periodicamente dal Ministero delle Finanze, pubblicati in Gazzetta Ufficiale e si basano su statistiche riguardanti le aspettative di vita in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore.

Con atto notarile, come una normale compravendita immobiliare; normalmente per definire tutti gli aspetti del trasferimento della proprietà, ci si avvale del supporto di professionisti e quindi tramite agenzia immobiliare, con il vantaggio ulteriore di avere un esperto che si occupi delle pratiche più burocratiche, e che dia preziosi suggerimenti, ad esempio una clausola di prelazione per evitare che l’usufruttuario ceda o venda a terzi o l’usufrutto dell’immobile (cosa che rientra nei suoi diritti).

L’acquisto della nuda proprietà implica il pagamento dell’imposta di registro, nella misura del 2% sul valore catastale se l’acquirente ha i requisiti prima casa, oppure del 9% in assenza dei requisiti. I requisiti per le agevolazioni prima casa, sono gli stessi di una normale compravendita residenziale. Le manutenzioni straordinarie sono inoltre a carico del nudo proprietario, mentre IMU, spese condominiali e manutenzioni ordinarie sono a carico dell’usufruttuario.

Non è facile ottenere un mutuo per acquistare la nuda proprietà, difficilmente una banca concede un mutuo di questo tipo, visto che il diritto di usufrutto è in capo a un soggetto diverso dal mutuatario e ciò rende meno efficace l’ipoteca iscritta sulla casa.
È per questo motivo ed anche per le sue caratteristiche che la nuda proprietà è spesso una forma di investimento del capitale disponibile.

Due soggetti titolari del bene in comunione legale, cedono la nuda proprietà con riserva di usufrutto con diritto di accrescimento a favore del più longevo di essi.
In questo caso, il valore della nuda proprietà che viene ceduta viene calcolato sulla base dell’età dell’usufruttuario più giovane. Alla morte di uno dei due usufruttuari, quello superstite diverrà titolare dell’intero usufrutto sul bene (diritto di accrescimento) e potrà continuare ad abitare l’immobile.